REITs趨勢解析！REITs ETF讓你低資本也能投資不動產

讀完這篇文章，你將可以學到：

1. REITs（不動產投資信託）的分類及特點。
2. 美國聯準會貨幣政策下，REITs的市場趨勢分析。
3. 討論台灣市場的REITs ETF，例如每年配息率高達5%的00712。

美國聯準會（Fed）在2023年逐漸調整貨幣政策，從快速升息階段進入緩升息階段後，9月更進入暫停升息階段，第四季之後更有可能進入投資人期待的降息循環階段。你一定會想要問，升息結束前後，以息收型的資產而言，到底那一種息收型的資產更有利於投資人？

受惠於降息的息收型資產其實不外乎就是兩種：REITs與債券。投資人通常第一時間會先想到債券資產，REITs往往是被忽略的標的。

REITs的類別、特點、介紹

REITs的全名是不動產投資信託(Real estate investment trust)，是一種投資工具，代表著投資者可以參與不動產市場，而不必實際擁有房地產；就像投資股票代表持有上市公司的一部分股權。REITs可以分為兩個主要類別：權益型和抵押權型：

• 權益型REITs：這些REITs實際擁有不動產，如商辦大樓、購物中心或住宅。它們的收入主要來自租金和房價的漲跌。
• 抵押權型REITs：抵押權型REITs營運近似銀行，主要營收來源為賺取利差，它主要的投資不動產相關債券，如美國政府擔保的Agency MBS（不動產抵押證券），其它少部分投資項目包括商業MBS或是借錢給不動產經營者、不動產開發商。

對於一般投資人來說，REITs（不動產投資信託）是一個吸引人的選項，尤其在台灣這樣的高房價市場中，它讓投資人無需一次性負擔數百萬或千萬的高昂房價，也能投資不動產的機會。另外，REITs的收入主要來自租金和利息，這使它們成為一種穩定的固定收益投資。

貨幣政策下的REITs投資建議

根據過去4次升息循環結束前後各類息收型資產平均績效表現顯示，在升息結束前後一段時間，息收型資產都會有不錯的表現：

	升息結束前 六個月	升息結束前 三個月	升息結束後 三個月	升息結束 後六個月
抵押權型REITs指數	7.3%	6.8%	5.8%	16.8%
權益型REITs指數	9.1%	5.6%	6.2%	12.2%
美國投資等級公司債指數	3.9%	3.9%	3.5%	7.4%

資料來源：彭博 ; 資料日期：1994/10/31–2019/07/31；過去4次升息循環結束時點分別為1995/04、2000/08、2006/07、2019/01

抵押權型REITs在升息結束後平均報酬更有5.8%~16.8%的水準，遠優於權益型REITs及美國投資等級公司債，主要原因是在升息循環結束前後，通常市場風險偏好度提高、避險需求降低、市場資金流動性偏寬鬆，更有利抵押權型REITs取得資金從事利差交易。

相比之下，權益型REITs主要收入來自租金和不動產價格的漲跌，這在升息環境下可能會受到壓力，因為高息率可能使租金成本上升，對其獲利產生負面影響。同樣，美國投資等級公司債在升息環境下也可能受到壓力，因為其價值可能會下跌，導致資本損失。

總而言之，抵押權型REITs由於其投資特性和運作方式，在升息結束後能夠實現更高的平均報酬，相對於權益型REITs和美國投資等級公司債來說，它們更受投資者歡迎。

台灣REITs ETF的選擇

目前台灣有三檔REITs ETF供投資者選擇，主要都是投資在海外的不動產項目，所以他們的收益來源不需要計入台灣的綜合所得稅：

ETF名稱/代號 追蹤指數 成立日期 規模 (至2023/6/16) 2023 Q1 年化配息率 2023 Q2 年化配息率 復華富時不動產(00712) 富時NAREIT抵押權型不動產投資信託指數 2017/08/09 200.21億元 10.95% 10.93% 群益道瓊美國地產(00714) 道瓊美國地產指數 2017/10/20 8.56億元 2.91% 尚未公佈 富邦入息REITs+(00908) 全球入息不動產與基礎建設指數 2022/05/10 6.68億元 3.72% 尚未公佈

附註：復華富時不動產(00712)2023年Q2年化配息率計算方式為其公告收益分配除以6/16淨值再乘上4，2023年Q1各ETF年化配息率皆採用各投信官網公佈數字。資料日期：2023/06/16 ; 資料來源：投信各官網

台灣的三檔REITs ETF，提供投資人便利的方式來投資全球的不動產市場，同時還能夠享受在台灣投資REITs所帶來的稅務優勢。尤其像是成立時間最長、配息最久的00712，擁有出色的配息記錄，每年配息率高達5%以上，這意味著投資人可以從中獲得穩定的收益。

00712目前規模已經達到200億台幣，最近兩季的年化配息率還高達11%，堪稱台灣ETF配息率之王。即使如此，根據往年績效數據推斷，00712可能尚未到高點，未來的配息率仍值得投資人期待。

小結

近年來投資者越來越關注升息和降息循環對投資組合的影響，其中REITs備受關注。

過去常被忽視的投資商品REITs，近年來在台灣市逐漸活絡的原因，是因為它的投資特性和運作方式。尤其是抵押權型REITs，在升息結束後能夠實現更高的平均報酬，相對於權益型REITs和美國投資等級公司債來說，它們的投資報酬率更受投資者青睞。

總而言之，REITs ETF提供了一種低門檻的投資方式，可以參與全球不動產市場並賺取固定收益。尤其在高房價的台灣，REITs ETF更是了投資不動產的一個理想選擇。

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