讀完這篇文章，你將可以學到：
- 說明不動產投資信託（REITs）概念及特點。
- 介紹台灣唯一的抵押權型REITs ETF：復華富時不動產ETF（00712）。
- 分析復華富時不動產ETF（00712）歷年績效，解釋為什麼我選擇投資00712的原因。
REITs（Real estate investment trust），中文稱「不動產投資信託」，主要投資標的是不動產。透過集資的方式，讓投資人能透過小額資金投資房地產。透過不動產證券化的方式，將商辦大樓、百貨公司等不動產投資切割為若干股份，供投資人進行小額投資。
舉例來說，就像募集一萬個投資人小額資金後，一起把台北大巨蛋的產權買下來後，再把大巨蛋內的各場地空間的使用權出租，回頭再把這些租金收益分給一萬個投資人。
文章內容
REITs有三種
REITs有三種，分別是：權益型REITs、抵押權型REITs、混和型REITs。混和型REITs是結合了權益型REITs、抵押權型REITs的特點。而權益型REITs、抵押權型REITs的異同則是：
- 權益型REITs、抵押權型REITs都在交易所掛牌，性質與股票相似。
- 權益型REITs、抵押權型REITs的投資標的不同，收入來源、配息率也不同。
- 抵押權型REITs收入來源是賺取利差，配息率高。
- 過去五年平均指數配息率：權益型REITs為3.60%，抵押權型REITs為10.80%。
台灣唯一抵押權型REITs ETF：00712
復華富時不動產ETF（00712）是台灣唯一的抵押權型REITs ETF。00712的追蹤指數是「富時 NAREIT 抵押權型不動產投資信託指數」。00712標的指數採完全複製的方式，主要投資美國抵押權型不動產投資信託。
如前文所說，抵押權型REITs 因為主要投資不動產抵押貸款，或相關的擔保證券；所以收入來源相對穩定、利息相對高，但也較容易受到不動產景氣循環及利率變化的影響，所以更適合風險承受度較高、追求積極報酬的投資人。
我買進00712的三個原因
過去我分析過復華富時不動產ETF（00712）的基本面與亮點。今天便跟各位聊聊，我自己也持續買進00712的三個原因。
- 息收型資產中的配息第一名
抵押權型REITs的獲利模式其實與銀行很像，都是投資高品質金融資產，利用槓桿創造營收、賺取利差，只是投資標的有所不同。
雖然00712投資風險較高（RR5），但00712屬於高利息收益產品。從下圖我們也能直觀看見，相比其他息收型資產，00712的配息率是遙遙領先的。
- 評價便宜，行情看好
美國聯準會（Fed）政策轉向鴿派，明年高機率會轉為降息政策。加上美國經濟在Covid-19疫情後強勁成長，整體經濟環境是有利提升抵押權型REITs的股價淨值比。
尤其在美國2023下半年維持高利率的時間持續太久，現在已經處於或接近高峰的現在，所以00712的評價隨時可能飆升。建議大家想投資的話，要把握最後的入手時機，在便宜價位買入。
- 我把美債ETF、REITs都買了
美國聯準會（Fed）升息進入尾聲。參考過去升息經驗，美國公債殖利率總會在升息循環終點的前3到6個月提前預見，之後債券殖利率、利息波動度就會明顯下降。
有持續關注錢錢的各位讀者，相信都有看到我從10月以來持續告知各位華爾街及市場對2024年的降息預期，提醒各位現階段最好的投資選擇之一是「美債」。所以我在完善美債投資布局後，才選擇加碼投資00712。
我預估升息循環終點前的3個月左右，是不錯的中長線進場點。利率波動度在高檔震盪後，將反轉向下，更有利於抵押權型REITs的表現。
- 台灣只有一檔抵押權型REITs
前面我有提到，復華富時不動產（00712）是台灣唯一一檔抵押權型REITs ETF，兼具高息收、分險風散兩大優勢。00712過去五年平均實際配息率有7.60%，過去五年平均實際年化配息率還是台股市場第一名，表現不錯。
結論
整體而言，復華富時不動產（00712）作為台股市場唯一一檔抵押權型REITs ETF，極具特色。加上00712歷年來的卓越績效、高息收，讓00712成為市場投資人持續關注的一檔ETF。尤其在美國升息政策將邁入終點下，00712更成為除了美債ETF外，值得投資人購入、布局的一檔熱門標的。
但同前文所說，00712也具備較高的投資風險，對於追求穩健報酬、低風險係數的投資人，或許00712不會是現階段的最佳投資選擇了。 （本文內容為金融投資愛好者針對特定議題提供的研究意見及實務經驗，已儘量保持合理及客觀角度，不負責相關內容及數據之正確性，僅提供各界參考，不應引申為臺灣證券交易所之政策方向，且不應作為選擇ETF投資標的之建議。）
